广西壮族自治区自然资源厅 中国银保监会广西监管局关于推进不动产“带押过户”有关工作的通知

桂自然资发〔2023〕17号

各市、县（市、区）自然资源局，各银保监分局，各政策性银行、国有商业银行广西区分行，邮储银行广西区分行，各股份制商业银行南宁分行，广西区农信社，各城市商业银行：

为深入贯彻落实《中华人民共和国民法典》相关规定和《自然资源部 中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号）精神，持续优化营商环境，进一步提升不动产登记和金融便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力我区经济社会发展，现就推进不动产“带押过户”落地实施有关事项通知如下：

一、充分认识“带押过户”的意义

“带押过户”是指依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。推行不动产“带押过户”登记服务新模式，是落实《中华人民共和国民法典》带押转让规定的有效手段，是支撑群众刚性需求、改善住房条件和助企纾困、优化营商环境的重要举措，是有效降低交易成本和风险，实现便民惠企的有益探索。各市、县（市、区）自然资源局，各银保监分局及银行业金融机构要提高政治站位，充分认识不动产“带押过户”的重要性，切实加强组织领导，深化部门协同，压实工作责任，积极推动不动产“带押过户”在全区的落地实施，保障在押不动产依法转让，更好满足群众和企业需求。

二、积极拓展适用范围和合理确定办理模式

各市、县（市、区）自然资源局，各银保监分局及银行业金融机构要按照自然资发〔2023〕29号文的有关要求，积极拓展“带押过户”的适用范围，在适用于已在全区范围内银行业金融机构设立抵押且仅存一次有效抵押，并存在未结清按揭商业贷款个人不动产的基础上，推动由同一银行业金融机构向跨银行业金融机构拓展、由商业贷款向住房公积金贷款拓展、由个人不动产向企业不动产拓展，实现地域范围、金融机构和登记主体及不动产类型全覆盖。同时，要根据文件明确的“新旧抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式”等“带押过户”模式，结合当地实际，在最大限度满足群众、企业需求，并确保保障交易安全的前提下，合理确定适宜的办理模式，并不断丰富发展。

三、梳理明确“带押过户”业务办理流程

各市、县（市、区）不动产登记机构、各银行业金融机构要在各方协商一致的情况下，按照市场化、法治化原则，原则上参照以下业务流程办理不动产“带押过户”，并结合实践进一步细化和完善。

（一）申请“带押过户”。买卖双方达成不动产买卖协议，约定同意“带押过户”内容，签订不动产转让合同后，向银行提出“带押过户”申请。

1.同行贷款模式（买卖双方贷款机构为同一银行，即抵押权人为同一银行，下同）。买卖双方向银行申请“带押过户”，同时，买方向银行申请贷款，银行按照市场化原则自主审批。买卖双方及银行达成一致意见后，签订相关协议，约定交易资金监管账户等事项。如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向银行补齐差额部分；买方将首付款交至约定的监管账户。

2.跨行贷款模式（买卖双方贷款机构为不同银行，即抵押权人为不同银行，下同）。买卖双方向银行申请“带押过户”，同时，买方向银行申请贷款，买方贷款银行按照市场化原则自主审批，买卖双方及银行达成一致意见后，签订相关协议，约定交易资金监管账户、卖方贷款银行收款账户等事项。如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向卖方贷款银行补齐差额部分；双方贷款银行通过事前约定方式或有关平台交互信息；买方将首付款交至约定的监管账户。

3.买方全款支付模式。买卖双方向卖方贷款银行申请“带押过户”，买卖双方及银行达成一致意见后，签订相关协议，约定交易资金监管账户等事项；买方将购买不动产款项交至约定的监管账户。

（二）办理登记手续。买卖双方及相关方在不动产登记机构办理“带押过户”。

（三）贷款发放及结清。

1.同行贷款模式。银行对不动产增设新抵押权；发放买方贷款至约定的监管账户，扣划资金结清卖方贷款；解除卖方贷款抵押权，将剩余资金转至卖方本人收款账户。

2.跨行贷款模式。买方贷款银行方面：确认“带押过户”完成信息；对不动产增设新抵押权；将首付款和贷款划至约定的卖方贷款银行收款账户。卖方贷款银行方面：确认款项到账信息；结清贷款并解除卖方贷款抵押权；将剩余资金转至卖方本人收款账户。

3.买方全款支付模式。卖方贷款银行用购买不动产款项结清贷款；解除不动产抵押权；将剩余资金转至卖方本人收款账户。

采取抵押权变更模式的，直接同步办理不动产转移登记、抵押权转移登记及变更登记。

四、进一步深化业务协同和联动配合

各市、县（市、区）不动产登记机构、各银保监分局及银行业金融机构要组建工作专班，加强沟通协调，结合当地实际，制定出台当地“带押过户”具体办理流程，推进登记、金融系统融合，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，全力提升便利化服务水平，降低交易成本。自治区自然资源厅、中国银保监会广西监管局将重点推动以“总对总”方式实现银行业务系统与广西不动产登记信息管理平台的互联互通，为全区“带押过户”网上办、高效办提供有力支撑。

不动产登记机构要根据本地“带押过户”办理模式，梳理优化登记流程，精简申请材料，压缩办理时限，实现不动产预告登记、转移登记、抵押登记等 “一窗受理、一并办理、一站办结”。要充分利用全区“不动产登记+金融服务”改革成果，加强部门、机构间信息共享，全面应用不动产电子证照，持续拓展不动产抵押登记延伸各银行网点覆盖范围，推动“带押过户”业务全流程线上办理。

银行业金融机构要主动完善内部制度，加快贷款业务流程改造，做好内控、审批、发放、管理、培训等工作衔接，建立跨银行业金融机构贷款协同机制，最大限度缩减审批及贷款发放时限，实现贷款资金到账与不动产登记同步办理。鼓励银行业金融机构不再约定限制不动产转移登记等要求。

五、大力加强各类业务风险防范

各级自然资源主管部门、银行保险监督管理机构要建立畅通的沟通协调机制，加强业务指导和监管。各银行业金融机构要强化风险防控措施，梳理业务流程各环节可能存在的风险点，升级改造业务系统，制定完善相关应急处置预案，及时发现并有效弥补风险漏洞。要按规定设立包含首付款和贷款资金在内的全封闭资金监管账户，确保交易资金安全。除贷款合同约定利息外，不得违规收取“带押过户”额外费用，增加交易成本。鼓励通过银行账户等方式直接结算。各市、县（市、区）不动产登记机构要积极实行预告登记制度，落实“转移+抵押”双预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险。要加大业务宣传力度，全面提高不动产“带押过户”的社会知晓度，积极引导和鼓励企业、群众选择“带押过户”服务，让企业、群众享受到更多不动产登记和金融业务改革创新政策红利。

广西壮族自治区自然资源厅     中国银保监会广西监管局 

2023年4月28日